Die Corona-Pandemie wirkt bei Büro- und Quartiersentwicklungen wie ein Brennglas. Die Entdeckung des Home Office wird klassische Büroflächen nicht verschwinden lassen, sondern ihren Zweck neu ausloten. Für Projektentwickler ist dies eine ebenso große Herausforderungen wie Chance.

Wir sprachen mit Hans Hammer, Vorstandsvorsitzender der Hammer AG, sowie Dr. Ulf Laub und Dr. Jens Laub, Vorstände der Optima-Aegidius-Firmengruppe, über das Vorhaben SOuth HOrizon Munich. Gemeinsam statuieren die beiden Projektentwickler mit dem SOHO Munich in Obersendling gerade ein Exempel, wie die Arbeit der Zukunft aussehen könne. Der Ort könnte spannender nicht sein. Das Viertel steht mit dem Aufstieg und Weggang Siemens seit gut 50 Jahren exemplarisch für Transformation.

Mit Blick auf Corona: Hätten sie das SOHO Munich vor einigen Jahren überhaupt und genau so entwickelt, wenn Sie gewusst hätten, dass im Jahr 2020 Corona kommt?

Hans Hammer: Wir würden das Gleiche nochmal machen. Warum? Weil wir ein Gebäude konzipiert haben, das absolut flexibel ist und sich problemlos an die meisten denkbaren Nutzungsformen anpassen lässt. Ich bin überzeugt, dass Corona dazu führt, dass wir andere Strukturen in der Arbeitswelt sehen werden. Diese Strukturen werden sich auch in anderen Raumkonzepten widerspiegeln. Und diese Raumkonzepte können wir im SOHO alle abbilden.

Das SOHO verspricht dynamische Arbeitswelten – wie anpassungsfähig muss ein Workspace heute und in Zukunft sein, wo wir uns völlig flexibel zwischen Büro und Homeoffice bewegen werden?

Dr. Ulf Laub: Die Büroflächen von morgen sollten auf verschiedene Bedürfnisse eingehen. Verschiedene Raumsituationen müssen für unterschiedliche Arbeitsszenarien des Alltags zur Verfügung stehen. Zwar wollen laut einer aktuellen AOK-Studie gut zwei Drittel der Arbeitnehmer das gelegentliche Home Office nicht missen. Wir wissen nach knapp einem Jahr Corona aber auch: Durch die Isolierung im Home Office wünscht man sich im Büro umso mehr den Austausch mit Kollegen.

Sie glauben also, dass es künftig nicht weniger Büros braucht?

Dr. Jens Laub: Im Gegenteil. Wir brauchen nicht nur luftige Arbeitsplätze, die Distanz ermöglichen und keine Maximalauslastung verfolgen. Wir brauchen vor allem Grundrisse, die Raum für kreativen Austausch und auch Rückzugsmöglichkeit bieten. Die Diskussion um das Büro von morgen wird keine Flächendiskussion sein, sondern eine Diskussion um Qualität. Durch Corona wird die Nachfrage nach Büroflächen in München nicht mehr so stark steigen, wie in den vergangenen Jahren. Wir hatten jahrelang zehn Prozent Leerstand. Im Moment sind wir bei rund 2 Prozent. Aber die Leerstände werden Büroflächen betreffen, die eben nicht anpassungsfähig und flexibel sind.

Corona also halb so schlimm für den Büromarkt?

Hans Hammer: Corona ist im Moment eine große Herausforderung. Größere Herausforderungen für ganze Branchen werden langfristig sicher Themen wie Disruption durch die Digitalisierung sein. Künstliche Intelligenz wird neu ausloten, wofür der Mensch wirklich gebraucht wird. Themen wie Empathie, Kommunikation und Kreativität rücken dabei vermehrt in den Fokus. Wir brauchen Orte, die Spaß machen und an denen wir besser arbeiten können.

Wie wollen Sie diese Herausforderungen beim SOHO umsetzen? Was macht Büroflächen flexibel?

Dr. Jens Laub: Da geht’s teilweise um die ganz einfachen physischen Beschränkungen wie etwa Flächenbelastung pro Quadratmeter oder Raumtiefen, die verschiedene Konzepte erlauben. Die flexiblen Büroflächen im SOHO bieten einen großzügigen Loftcharakter mit Raumhöhen von 3,30 Metern sowie variierenden Raumtiefen von 13,50 bis 21 Metern. Wir haben auf einer Etage zusammenhängende Flächen von bis zu 5.900 Quadratmater, die wie ein Unendlichkeitssymbol miteinander verbunden sind, um so ganz natürlich Begegnungen und Kommunikation zu fördern. Hier kommt uns das Architekturkonzept zugute. Durch den Stahlbeton Skelettbau mit Stützenraster ist eine Raumaufteilung sehr flexibel und individuell möglich. Ob Open Office, einzelne Cubes oder Sharing Zones oder sogar ein Makerspace für leichte Produktion: Bürogebäude von morgen müssen für den Wandel gemacht sein.

Hans Hammer: Genau, weil sich eben die Arbeit rasant wandelt. Konnektivität ist heute zum Beispiel ein Schlüsselwort! Sowohl was die analoge, als auch die digitale Infrastruktur angeht, ist das SOHO deshalb optimal aufgestellt. Dafür streben wir zum Beispiel eine WiredScore-Zertifizierung für eine hochwertige digitale Konnektivität an. Das SOHO ist also bestens für die Anforderungen von morgen gewappnet. Auch in Sachen Nachhaltigkeit: Hier haben wir mit unseren Baumaßnahmen den LEED Gold Standard für nachhaltiges Bauen erreicht.

Mit Hinblick darauf, dass sich die Arbeitswelten drastisch verändern, was macht für Sie Aufenthaltsqualität aus? Und wie trägt Architektur dazu bei?

Dr. Ulf Laub: Aufenthaltsqualität hat viele Facetten: Lichtdurchflutete, offene Räume mit hohen Decken tragen zum Wohlbefinden der Nutzer bei. Ein Gebäude muss auf verschiedene Nutzerbedürfnisse eingehen, die Mietflächen sollten individuelle Grundrisslösungen und Anpassungen ermöglichen. Raum für persönlichen Rückzug ist ebenso wichtig wie für Vernetzung und Austausch. Wichtig ist auch der Außenraumbezug der Büros. Wir Menschen wollen Orte, die zum Verweilen einladen, wie etwa Dachterrassen. Das SOHO schafft durch die großzügigen Innenhöfe und die Townhall-Treppe einen qualitätsvollen Außenraum für Mieter und Umgebung und trägt mit seiner Freifläche zu Aufenthaltsqualität bei. Jedem Projektentwickler muss klar sein: Gebäude prägen mit ihrer architektonischen Qualität letztlich das Stadtviertel und dessen Aufenthaltsqualität. In diesem Sinne – wir freuen uns, Obersendling und seine Zukunft mitzugestalten!

Diese 7 Highlights erwarten Mieter im SOHO

1. Das 5. OG bietet mieterspezifische Dachterrassen an. Das 6. OG lädt alle Mieter des Hauses ein zu Urban Gardening und After-Work-Ausklang – mit Blick über die Alpen versteht sich!

2. Optimale Mobilität – mit S-Bahn, BOB/ Meridian und U-Bahn direkt vor der Haustür und eigenen E-Ladesäulen sowie Bike Storage für moderne Mobilität.

3. TG-Stellplätze, E-Ladestationen sowie ein Bike-Storage-Room mit privaten Spinden

4. Großzügige Innenhöfe mit Townhall Treppe zum Verweilen

5. „Makerspace“ im Erdgeschoss – die stützenfreie Hybridfläche bietet Platz für Gewerbe, Forschung und Entwicklung sowie technische Innovationen

6. LEED Gold (freiwillige Nachhaltigkeitszertifizierung, setzt Standards für ressourcenschonendes, umweltfreundliches und nachhaltiges Bauen

7. WiredScore Gold wird angestrebt (Auszeichnung für exzellente Konnektivität, diese rüstet die Telekommunikation für die Zukunft)

Mehr Informationen zum SOuth HOrizon Munich gibt es unter: https://www.south-horizon-munich.de